Comment sélectionner un fonds de Private Equity ?
Les critères clés de la sélection d’un fonds de private equity Découvrez comment nous sélectionnons les fonds de private equity. Nous vous livrons dans cet article notre méthodologie ...
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Airbnb et Location Meublée Non Professionnelle : Quelles Perspectives ?
Qu'est-ce que la location meublée et quelles sont ses évolutions récentes ?
La location meublée de courte durée connaît depuis l’adoption de la loi de finances 2024 de nombreux rebondissements. Faisons le point sur la situation à date. Lors de l’adoption de la loi de finances 2024, le Gouvernement s’est pris les pieds dans le tapis dans les amendements qu’il a présentés. Cela a abouti à une loi adoptée par le Parlement particulièrement contraignante et défavorable pour les contribuables (et contraire à la volonté initiale du Gouvernement.
Conscient de cette erreur, ce dernier a tenté de rectifier provisoirement le tir en publiant une circulaire administrative revenant sur la Loi. Il comptait clarifier la situation avec l’examen d’une loi réformant la location meublée (Proposition de loi dite « Le Meur »)[1]. C’était sans compter sur certains députés de l’opposition qui ont saisi le Conseil d’Etat afin qu’il censure l’administration fiscale (1) ni la dissolution qui repousse aux calendes grecques la réforme qui ne semble pas pour autant abandonnée. (2)
1. Le Conseil d'Etat censure l'administration fiscale
Comment la loi de finances 2024 a-t-elle impacté la location meublée ?
La loi de finances pour 2024 avait alourdi la fiscalité des propriétaires qui pratiquent la location meublée de courte durée. L’idée était de freiner le développement des locations touristiques de courte durée. Très avantageuses sur le plan fiscal pour les propriétaires, il est reproché aux locations « Airbnb » de sortir du parc de location traditionnelle au profit des touristes et de déséquilibrer le marché aux dépends des locaux (propriétaires ou locataires).
Concernant la location touristique (saisonnière), essayons de comprendre étape par étape ce qu’il s’est passé…
a. La loi de finances pour 2024 a durci les règles de la location meublée de courte durée. Nous pouvons relever deux impacts majeurs :
- Le seuil maximum de chiffre d’affaires pour bénéficier du régime Micro[2] est passé de 77 000 € à 15 000 € de recettes. Au-delà de ce seuil vous serez obligatoirement au régime du réel. L’assiette de l’impôt sera en conséquence calculée sur les recettes moins les dépenses déductibles.
- Le taux de l’abattement du régime micro est passé de 50 % à 30 % lorsque le contribuable loue les biens de manière saisonnière.
b. Le bulletin officiel des impôts du 14/02/2024 a décidé de ne pas rendre obligatoire l’application des dispositions de la loi de finances pour 2024 sur les revenus 2023. Cette circulaire n’était pas du goût de certains députés de l’opposition qui ont saisi le Conseil d’Etat en annulation de l’acte.
c. Sans surprise, le 8 juillet 2024[3], la Haute Cour, fidèle à sa jurisprudence, censure l’instruction fiscale du 14 février 2024[4]. Le Gouvernement ne peut légiférer par voie de circulaire administrative. La protection offerte aux contribuables par la circulaire gouvernementale n’est plus.
Quel est le taux d’imposition d’une location meublée ?
Doit-on pour autant être inquiet de cette annulation au titre de la déclaration de revenus 2023 ? L’intervention du Conseil d’Etat ne devrait pas avoir de conséquences pour le contribuable, la circulaire n’étant pas annulée au moment de la clôture de la période déclarative. Elle reste donc opposable à l’administration jusqu’au 8 juillet 2024 même si elle est contraire à la loi. Quid néanmoins en cas de dépôt d’une déclaration corrective ?
En revanche concernant les revenus 2024, la loi de finances pour 2024 devrait s’appliquer sauf si la loi de finances pour 2025 ou une loi de finances rectificative pour 2024 en décide autrement.
Le point de vue Rhétorès :
Le propriétaire d’un bien loué de manière saisonnière avec un chiffre d’affaires supérieur au plafond du régime Micro-Bic relèvera du régime réel. Dès lors que vous dépassez les 15 000 € de recettes, il conviendra de déclarer les revenus d’une location saisonnière selon le régime du réel.
Le régime réel impose la rédaction d’une liasse fiscale obligatoirement télédéclarée et de justifier précisément les dépenses pendant la période où le bien est loué. Le recours à un expert-comptable est fortement recommandé. Le résultat fiscal dépendra de la manière dont le bien objet de la location est déclaré dans le bilan (inscription ou non du bien loué au bilan). En l’état actuel voici une synthèse de ce qui serait applicable au titre de 2024 :
| Micro BIC<br>Maxi 15 000 € de recettes | Réel sans inscription du bien au bilan | Réel avec inscription du bien au bilan | |
|---|---|---|---|
| Abattement sur les recettes | De 30 % à 92 % | Néant | Néant |
| Amortissement | Représentés par l’abattement pratiqué variant si le logement est classé meublé de tourisme ou non | Non | Oui |
| Taxe foncière déductible des revenus | Non | Oui | Oui |
| Frais d’agence déductibles | Oui | Oui | |
| Charges locatives déductibles | Uniquement celles relatives à la période de location | Totalité de l’année | |
| Frais de comptabilité déductibles | Non nécessaire | Oui | Oui |
| Réintégration dans le chiffre d’affaires des périodes de jouissance personnelle | Non | Non | Oui |
Quelles sont les obligations pour un appartement meublé ?
Le propriétaire pourra demander que son bien soit considéré comme un meublé de tourisme classé. Ce classement indique au client un niveau de confort et de prestation et permet au propriétaire du bien de bénéficier d’une fiscalité avantageuse dans le cadre du régime micro. La loi distingue le meublé de tourisme classé et non classé. Nous pouvons imaginer que les réformes futures continueront à être plus indulgentes avec le meublé de tourisme classé en comparaison avec le meublé non classé. Pour les personnes éligibles au régime micro cela leur permettra de bénéficier d’un abattement plus important que celui de droit commun (71 % voire 92 % vs 50 % voire 40 % dans le cadre de la réforme envisagée)
D’autres stratégies pourraient être mises en place (apport du bien à une société, vente du bien) mais cela requiert un examen de votre situation afin d’en mesurer toutes les implications.
2. Une réforme probable de la location meublée non professionnelle à venir
Avant la dissolution, l’Assemblée nationale travaillait sur une réforme d’envergure concernant la location meublée non professionnelle. Les travaux seront probablement prochainement repris et la réforme n’est probablement que retardée. Vous noterez également que la France est le seul pays au monde où le régime fiscal de la location meublée diffère de celui de la location nue.
Réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value
Jusqu’à aujourd’hui, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaient du régime des plus-values des particuliers. La réforme envisagée majorerait la plus-value du montant des amortissements pratiqués. Cela aurait pour conséquence d’augmenter significativement l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux lors de la vente du bien. Cette réforme va dans le sens de certains programmes politiques présentés lors des élections législatives.
Rapprocher la fiscalité de la location meublée à la location nue
Lorsqu’un contribuable opte pour le régime du réel, il ne pourrait plus déduire les amortissements (une partie de la valeur du bien) des revenus. Cela générerait une augmentation de l’imposition.
Donner plus de pouvoir aux élus locaux pour réduire le nombre de jours pendant lesquels un bien peut être loué à usage touristique. Une des méthodes déjà utilisée est l’instauration d’une surtaxe sur les taxes d’habitations des résidences secondaires. 40 % des communes autorisées à recourir à cette possibilité ont y eu recours en 2024 contre 23 % en 2023 et plus du tiers d’entre elles ont eu recours à la surtaxe maximale de 60 %.[5] La tendance semble claire.
En synthèse, les loueurs de meublés sont clairement dans le viseur de l’administration fiscale. Le rabotage voire la suppression de la niche fiscale de la location meublée pourrait être un moyen pour Bercy d’atteindre les objectifs de réduction des déficits publics.
Le point de vue Rhétorès : Avant de prendre une décision importante, il convient d’en peser les avantages et inconvénients. Votre Conseiller Rhétorès est à même de vous éclairer dans votre choix. Nous vous invitons à le contacter.
[1] Du nom du député de l’ancienne majorité parlementaire qui a déposé la proposition de loi.
[2] Le régime micro est un régime qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les recettes pour déterminer l’assiette imposable que les dépenses venant grever le bénéfice soit inférieures ou supérieures. Ce régime a le mérite de la simplicité et n’impose pas de déposer une liasse fiscale. Exemple : le chiffre d’affaires est de 10 000 €, l’abattement micro est de 30 %. Je suis taxé sur une assiette de 10 000 € – 30 % soit 7 000 € et ce quel que soit le montant des charges effectives.
[3] CE 8ème chambre, 08 juillet 2024, 492382
[4] BOI-BIC-CHAMP-40-20 §55
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