L’opportunité des opérations de marchands de biens à Paris : Comment en profiter ?

Sommaire

1. Qu’est-ce qu’une opération de marchand de biens ?
2. Pourquoi le contexte est-il favorable aux opérations de marchands de biens à Paris ?
3. Pourquoi Paris intra-muros est-elle une zone de choix pour les marchands de biens ?
4. Comment investir et quel gain espérer ?

Alors que les gros titres des journaux évoquent une crise de l’immobilier avec la chute des transactions, la baisse des prix et la fermeture d’agences, il est crucial de se demander si cette situation ne présente pas, en réalité, des opportunités. En particulier, pour les opérations de marchands de biens, le contexte actuel à Paris peut se révéler favorable.

1. Qu’est-ce qu’une opération de marchand de biens ?

Une opération de marchand de biens consiste à acquérir un bien immobilier, souvent un immeuble ou des bureaux, avec pour objectif de le rénover, restructurer ou valoriser, puis de le revendre en générant une plus-value. À la différence de l’investisseur classique qui achète pour louer, le marchand de biens se concentre sur une stratégie de création de valeur à court ou moyen terme.

Ce métier nécessite une profonde connaissance du marché, la capacité à identifier des actifs sous-évalués, ainsi qu’une expertise dans la gestion de projets de rénovation. Le marchand de biens, véritable créateur de valeur, est un visionnaire capable de transformer des immeubles obsolètes en actifs haut de gamme, adaptés aux exigences du marché actuel.

2. Pourquoi le contexte est-il favorable aux marchands de biens à Paris ?

Le marché immobilier parisien présente aujourd’hui des opportunités uniques, notamment en raison des prix attractifs auxquels les marchands de biens peuvent acquérir des actifs. Il est désormais courant de trouver des immeubles indépendants à moins de 10 000 € par mètre carré, alors que ces prix pouvaient être supérieurs de 25 à 50 % en 2022.

Trois principaux facteurs expliquent cette situation favorable :

• Les taux d’intérêt élevés : La hausse des taux d’intérêt, conséquence directe de la récente période inflationniste, a entraîné une diminution des transactions et une baisse des prix des actifs, particulièrement dans l’immobilier professionnel.
• Une offre de biens plus abondante : Certains acteurs institutionnels, tels que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), ont dû ajuster leurs prix de parts, provoquant des demandes de retrait de la part des souscripteurs. Pour faire face à ces sorties de capitaux, certaines SCPI se voient contraintes de vendre des actifs, augmentant ainsi l’offre disponible.
• Une concurrence réduite : De nombreuses opérations de promotion ou de réhabilitation lancées entre 2020 et 2022 sont aujourd’hui en difficulté. Ces projets, souvent acquis à des prix trop élevés, peinent à se financer ou à lever des capitaux frais. Ce ralentissement des transactions, notamment dans l’immobilier professionnel, ouvre des opportunités pour les marchands de biens.

3. Pourquoi Paris intra-muros est-elle une zone de choix pour les marchands de biens ?

a. Un marché immobilier unique et figé

Paris, ville attractive par excellence, offre une opportunité rare. L’expansion de la capitale est limitée par son périphérique, créant une rareté naturelle de l’offre immobilière. Contrairement à d’autres métropoles comme Londres, où l’on peut s’étendre tout en restant proche du centre, Paris est une ville figée en termes d’espace, tandis que la demande, elle, reste forte.

La demande y est stable et soutenue :

• • • La France reste un pays très centralisé et Paris est le cœur économique et politique de notre pays
    • La capitale française accueille des manifestations nationales et internationales
    • Paris est une ‘ville-musée’, une destination mondiale qui attire des millions de visiteurs et d’investisseurs chaque année.

b. Le PLU bio-climatique : une politique urbaine favorable

Le nouveau Plan Local d’Urbanisme (PLU) bio-climatique vise à réduire les surfaces constructibles en faveur de zones végétalisées et à limiter les densifications urbaines. De plus, il rend presque impossible la création de nouveaux locaux commerciaux. Cette restriction de l’offre constitue une opportunité pour les marchands de biens, car la rénovation devient alors une solution incontournable pour transformer les actifs existants et répondre à la demande.

c. Le bureau parisien a encore de beaux jours devant lui

Si le télétravail s’est largement développé, les entreprises continuent d’exiger des bureaux de qualité situés dans des emplacements stratégiques. Le taux de vacance des bureaux est de 8 % en Île-de-France, mais il est inférieur à 3 % dans Paris intra-muros, ce qui démontre l’attractivité continue de la capitale pour les entreprises. Les entreprises veulent peut-être moins de mètres carrés mais elles souhaitent de meilleurs mètres carrés. Le magazine Capital titré “2024, l’année du retour au bureau”

d. Des coûts de rénovation marginaux

À Paris, le coût des travaux de rénovation reste relativement faible par rapport à la valeur totale des actifs immobiliers. Par exemple, il est possible d’investir 5 000 € par mètre carré dans des travaux pour un immeuble valorisé à 10 000 € par mètre carré, permettant ainsi de maximiser la rentabilité sans surcharger le projet et surtout de ne pas aboutir à un prix de vente déconnectés du marché.

e. Une liquidité supérieure

Les actifs parisiens bénéficient d’une grande liquidité sur le marché. Lorsqu’il s’agit de vendre un bien, il existe davantage de capitaux disponibles à Paris qu’ailleurs, facilitant les transactions.

f. Des financements plus accessibles

Les banques considèrent Paris comme une valeur refuge, ce qui leur donne une plus grande disposition à financer des projets immobiliers dans la capitale. Grâce à cette confiance, les marchands de biens peuvent maximiser leur retour sur investissement en utilisant l’effet de levier tout en minimisant leurs fonds propres.

4. Comment investir et quels gains espérer ?

a. Choisir une équipe solide

Le succès d’une opération de marchand de biens repose en grande partie sur l’équipe qui la mène. Une équipe expérimentée, présente depuis longtemps sur le marché, et ayant une réputation solide, notamment en termes de confidentialité et de succès dans les transactions, est essentielle.

Vous veillerez à trouver des équipes qui n’ont pas d’opération en cours en difficulté.

Une équipe qui traite des actifs dans un segment de 5 à 30 M€.

Il y a en effet encore moins de concurrence sur ce segment de biens car la taille de ces deals commence à être élevée pour des  particuliers fortunés alors même que ces opérations sont trop petites pour les grandes Sociétés de Gestion.

b. Choisir la forme d’investissement

• Les club-deals : Ce type d’investissement permet de participer à un projet spécifique avec un horizon de rendement de 24 à 36 mois. Les taux de rendement espérés oscillent autour de 15 %, bien que rien ne soit garanti.L’avantage majeur est que vous pourrez choisir votre projet, en revanche vous aurez peu de diversification sauf à multiplier les opérations de clubs deals
• Les fonds d’investissement : Investir dans un fonds dédié permet une diversification plus large. Avec un horizon d’investissement d’environ 6 ans, la rentabilité attendue est de l’ordre de 11 à 13 %, permettant un multiple d’environ 1,5 à 1,6 sur l’investissement initial.

Conclusion

Dans un marché immobilier en pleine mutation, Paris continue de s’imposer comme une place forte pour les marchands de biens. Les opportunités y sont nombreuses pour ceux qui possèdent les compétences nécessaires pour décrypter les dynamiques locales, lever des financements et exécuter des projets de qualité. Pour les investisseurs avertis, la capitale française demeure une destination de choix pour réaliser des investissements rentables et sécurisés.

Vous pourrez aussi profiter de ces opérations en investissant par le biais de la dette privée immobilière.