L’année 2024 a marqué un tournant pour le marché immobilier français. Après des années de flambée des prix, la tendance s’est brutalement inversée. Entre la hausse des taux d’intérêt, des acheteurs plus frileux et de nouvelles contraintes réglementaires, le secteur a dû s’adapter. Faut-il y voir une crise ou, au contraire, des opportunités à saisir ? Retour sur une année de mutation.
Source : Notaires de France – Baromètre des prix immobiliers (base BIEN pour l’Île-de-France, Perval pour la province)
Les prix ont reculé de -5,2 % en moyenne sur l’année, avec des baisses plus marquées dans certaines grandes villes. À Paris, la correction a atteint -6,7 %, tandis qu’à Lyon et Bordeaux, elle a dépassé les -8 %. Même des marchés historiquement dynamiques, comme Nantes (-4,5 %) et Lille (-5,1 %), n’ont pas été épargnés.
Dans d’autres villes, comme Strasbourg (-3,9 %) et Toulon (-2,8 %), la chute a été plus contenue, et certaines zones comme Évreux ont même résisté grâce à des prix plus accessibles et une demande locale soutenue.
“Cette correction des prix ne doit pas être vue comme une crise, mais plutôt comme un retour à des niveaux plus réalistes après des années de surchauffe”
Pierre Dupont, Directeur des études chez Rhetores
Résultat ? Une baisse de plus de 90 000 € du pouvoir d’achat immobilier.
Source : CSA/Crédit Logement – Évolution des taux et impact sur la capacité d’emprunt des ménages
Source : Meilleurtaux.com – 20/03/2025
Cette hausse des taux a provoqué un double effet : moins d’acheteurs solvables et plus de vendeurs contraints de revoir leurs prétentions à la baisse. Le taux d’usure (taux d’intérêt maximal légal incluant tous les frais) en 2024 est resté trop bas par rapport à la hausse des taux bancaires, privant les emprunteurs de financement.
Résultat, un allongement des délais de vente, des financements refusés et des marges de négociation plus importantes.
Les investisseurs locatifs, souvent plus réactifs que les primo-accédants, ont profité de cette période pour acquérir des biens à prix réduit. À Lille, par exemple, un investisseur a pu acheter un T3 de 70 m² initialement affiché à 320 000 € pour 305 000 € (-4,7 %) après plusieurs mois de négociation. Strasbourg et Nantes ont également vu émerger de belles opportunités, notamment sur les petites surfaces en centre-ville.
Face à ces échéances, de nombreux propriétaires ont préféré vendre plutôt que d’engager de coûteux travaux de rénovation. Résultat : une explosion de l’offre sur ce segment et des décotes pouvant atteindre -20 %.
Exemple : un studio classé F à Nantes, mis en vente à 130 000 €, s’est finalement vendu 115 000 € (-11,5 %). Un investisseur, après 15 000 € de travaux, a non seulement amélioré la note énergétique du bien, mais aussi augmenté sa rentabilité locative.
Même phénomène à Paris, où un appartement classé G vendu 470 000 € en 2022 a dû être bradé à 420 000 € (-10,6 %) en 2024.
Les biens nécessitant une rénovation énergétique offrent les décotes les plus importantes, parfois jusqu’à 20%. Avec les aides à la rénovation disponibles, ces investissements peuvent s’avérer particulièrement rentables.
Les villes moyennes, moins impactées par la hausse des taux, présentent souvent des opportunités intéressantes. À Lille, par exemple, un T3 de 70m² initialement affiché à 320 000€ a été négocié à 305 000€, illustrant le potentiel de négociation actuel.
La nouvelle donne énergétique pousse à repenser les stratégies d’investissement locatif. Les biens rénovés ou récents, conformes aux nouvelles normes, bénéficient d’un avantage concurrentiel croissant.
📉 Les prix ont baissé et les opportunités existent.
💰 Les investisseurs avisés ont su tirer parti des négociations.
🏡 Les biens nécessitant des rénovations énergétiques sont devenus plus accessibles.
Pour 2025, la question est de savoir si cette tendance va se poursuivre ou si nous assistons aux prémices d’un rebond. Nous explorerons ce sujet dans notre prochaine newsletter.
Le marché devrait continuer son ajustement avec :
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